作(zuò)者：羅春财
　　　　　　　　　「登載自：大河(hé)報(bào)2005年11月(yuè)(yuè)30日大河(hé)樓市(shì)的專題調查報(bào)告」

　　研究背景
　　為(wèi)了(le)穩定各地的房(fáng)價，國務(wù)院七部委于2005年4月(yuè)(yuè)30日發布了(le)《關(guān)于做好(hǎo)(hǎo)穩定住房(fáng)價格工作(zuò)的意見》，加上(shàng)之前出台的房(fáng)價調控新(xīn)政，政府打出一(yī)組組調控“組合拳”。這(zhè)些(xiē)組合拳的效果如(rú)何呢(ne)？
　　2005年11月(yuè)(yuè)20日鄭州市(shì)房(fáng)管局公布的一(yī)份調查報(bào)告顯示，今年前10個(gè)月(yuè)(yuè)商(shāng)品房(fáng)銷售均價為(wèi)每平米2874元，同比上(shàng)漲了(le)402元，漲幅為(wèi)14％，其中10月(yuè)(yuè)份商(shāng)品房(fáng)均價達到3300元。
　　究竟目前的房(fáng)價是否合理(lǐ)，購(gòu)房(fáng)者是如(rú)何看待這(zhè)一(yī)價格的呢(ne)？為(wèi)此，河(hé)南(nán)君友商(shāng)務(wù)咨詢有限公司與大河(hé)報(bào)《大河(hé)樓市(shì)》欄目合作(zuò)，通過随機抽樣方法，調查了(le)300名20—60歲、未來(lái)兩年内有購(gòu)房(fáng)打算(suàn)的潛在購(gòu)房(fáng)者，通過對目前購(gòu)房(fáng)者最關(guān)心的房(fáng)價走勢問題、以及宜居社區和物業矛盾等熱點問題的調查，力求準确的反映出購(gòu)房(fáng)者的真實心聲。
　　一(yī)、調查概要
　　研究方法：定量調查
　　抽樣方法：PPS系統随機抽樣
　　訪問方式：結構化(huà)問卷街頭攔截及深度訪談
　　調研時(shí)間(jiān)：2005年11月(yuè)(yuè)25日至2005年11月(yuè)(yuè)27日
　　樣本數量：基數N＝有效樣本300個(gè)
　　有效樣本定義：
　　在鄭州居住兩年以上(shàng)
　　未來(lái)兩年内有購(gòu)房(fáng)打算(suàn)
　　被訪者年齡在20-60歲之間(jiān)
　　被訪者及其家人(rén)不在以下(xià)公司工作(zuò)：
　　廣告公司、咨詢公司、市(shì)場(chǎng)研究機構
　　電台、電視(shì)台、報(bào)社等大衆傳媒機構
　　房(fáng)地産開發及銷售單位
　　被訪者在過去的三個(gè)月(yuè)(yuè)内未接受過任何房(fáng)地産方面的市(shì)場(chǎng)調查
　　二、房(fáng)價，想說(shuō)愛你不容易
　　安得廣廈千萬間(jiān)，讓尋常百姓俱歡顔？買房(fáng)，其實更像在圓夢。
　　1、預期房(fáng)價與現(xiàn)實房(fáng)價的差距逐步擴大
　　通過君友調查的結果可以看出，鄭州購(gòu)房(fáng)者還是非常關(guān)注目前的房(fáng)地産走勢情況，購(gòu)房(fáng)者的房(fáng)價關(guān)注度達到86.5％，其中有15.3％的知道3300這(zhè)個(gè)數字代表了(le)鄭州10月(yuè)(yuè)份商(shāng)品房(fáng)均價。
　　究竟3300元的房(fáng)價與購(gòu)房(fáng)者的期望差距有多大？通過君友調查發現(xiàn)，目前購(gòu)房(fáng)者對多層的期望房(fáng)價主要分(fēn)布在2001-2500元和2500-3000元的價位區間(jiān)，高層/小高層的期望房(fáng)價主要分(fēn)布在2501-3000元的價位區間(jiān)。正是由于預期價位與現(xiàn)實價位的差距明顯，才導緻近85％的購(gòu)房(fáng)者認為(wèi)現(xiàn)有房(fáng)價偏高，其中近1/3購(gòu)房(fáng)者反映價格太高了(le)，根本無法承受。雖然有53.2％的購(gòu)房(fáng)者認為(wèi)可以承受目前的價位，通過深度交談可以發現(xiàn)，購(gòu)房(fáng)者其實不是自願接受目前的價位，但(dàn)由于房(fáng)價一(yī)直保持上(shàng)漲的趨勢，可能(néng)以後更高，加上(shàng)住房(fáng)需求比較旺盛，因次隻好(hǎo)(hǎo)通過現(xiàn)在購(gòu)房(fáng)來(lái)規避以後更高房(fáng)價的風(fēng)險，也(yě)隻有被迫接受目前的房(fáng)價。

　　2、需求過旺和供應不足，房(fáng)價上(shàng)漲的罪魁禍首
　　分(fēn)析目前房(fáng)價上(shàng)漲的主要原因，購(gòu)房(fáng)者主要認為(wèi)是房(fáng)地産投資炒作(zuò)和開發商(shāng)利益驅動的原因造成的，認同度近七成。由于投資炒作(zuò)和購(gòu)房(fáng)者的潛在需求旺盛，導緻房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)需求過旺，需求增大的同時(shí)，加之土(tǔ)地供應量的緊張和開發商(shāng)的利益驅動，出現(xiàn)了(le)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的事(shì)實與人(rén)為(wèi)供不應求的局面，一(yī)方面是需求過旺，另一(yī)方面是供不應求，也(yě)就(jiù)出現(xiàn)了(le)房(fáng)地産價位一(yī)直向上(shàng)攀升的局面。
　　另外認為(wèi)國家政策調控方面因素的認同比例也(yě)超過50％。

　　三、政府調控，任重而道遠(yuǎn)
　　從中央到地方、從政府到銀行的一(yī)系列規範房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)的組合拳出擊後，這(zhè)些(xiē)組合拳的效力如(rú)何呢(ne)？
　　在房(fáng)價上(shàng)，根據鄭州市(shì)房(fáng)管局鄭房(fáng)指數5—10月(yuè)(yuè)份商(shāng)品房(fáng)均價的變化(huà)情況來(lái)看，雖然有升有降，但(dàn)總體(tǐ)來(lái)說(shuō)隻是上(shàng)漲的幅度有所減緩，房(fáng)價還是持續上(shàng)漲的。通過君友的調查可以發現(xiàn)，目前購(gòu)房(fáng)者認為(wèi)國家這(zhè)一(yī)系列組合拳的效果還是感覺一(yī)般，沒有達到預期目的。
　　衆所周知，政府出台的所有調控政策都旗幟鮮明的抑制房(fáng)地産過熱，但(dàn)是為(wèi)什(shén)麽房(fáng)價卻越抑越高呢(ne)？結合目前的房(fáng)價走勢，仔細品味政策的意圖，我們就(jiù)可以發現(xiàn)自始至終政府所提倡的意圖都不是“打壓”房(fáng)價，而是抑制過熱的投資以及價格的過快(kuài)上(shàng)漲。

　　如(rú)今的房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)中，持币待購(gòu)的購(gòu)房(fáng)者充滿了(le)疑惑——房(fáng)價什(shén)麽時(shí)候才能(néng)降？而開發商(shāng)也(yě)很困惑——政策調控要到幾時(shí)？值得提醒的是，開發商(shāng)的樓盤在觀望中會存在爛尾的，這(zhè)顯然會給購(gòu)房(fáng)者、銀行和社會帶來(lái)負面影響。
　　通過君友的調查我們可以看出，購(gòu)房(fáng)者認為(wèi)目前政府應該在抑制房(fáng)價上(shàng)漲中起到主導作(zuò)用，對政府來(lái)說(shuō)，在漫長的拉鋸過程中，該考慮應該做什(shén)麽、如(rú)何做，以什(shén)麽樣的姿态出現(xiàn)在控制房(fáng)價這(zhè)一(yī)事(shì)件中的問題？
　　四、區位和交通優勢，鄭州人(rén)的宜居标準
　　宜居城市(shì)，是未來(lái)城市(shì)發展的主流，雖然目前鄭州無法達到宜居城市(shì)的标準，但(dàn)是每個(gè)人(rén)心目中都有一(yī)個(gè)自己的“宜居”區域和社區。君友調查結果顯示，購(gòu)房(fáng)者對金(jīn)水區和二七區是情有獨鍾，鄭東新(xīn)區、中原區和經濟開發區則成為(wèi)第二首選宜居區域。
　　什(shén)麽樣的城市(shì)可以稱得上(shàng)宜居城市(shì)，什(shén)麽樣的社區可以稱得上(shàng)宜居社區？分(fēn)析購(gòu)房(fáng)者的宜居标準，“交通的方便性”、“城市(shì)是否幹淨整潔無污染”和“空氣質量好(hǎo)(hǎo)”是人(rén)們最看重的三項宜居指标，其中區位和交通是宜居區域的首選因素，物業管理(lǐ)和社區綠(lǜ)化(huà)則成為(wèi)區域内宜居社區選擇的主要影響指标。
　　在購(gòu)房(fáng)者的眼中，藍天白雲、配套完善、市(shì)政健全是宜居，社會穩定、鄰裏和睦是宜居，宜居是一(yī)個(gè)綜合性的概念，随着經濟社會的快(kuài)速發展和我們收入水平的不斷提高，人(rén)們對改善居住環境的願望必然越來(lái)越強烈，社區的宜居程度必将成為(wèi)房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)競争的重要衡量指标。因此，我們在關(guān)心居住環境的同時(shí)，如(rú)何用正确的眼光看待宜居的價值取向，理(lǐ)應成為(wèi)各級政府、專家和廣大房(fáng)地産開發商(shāng)迫切需要研究的課題。

　　五、物業，業主心中永遠(yuǎn)的“痛”
　　最近一(yī)段時(shí)間(jiān)，業主和物業公司之間(jiān)矛盾頻發：明鴻新(xīn)城停水、中方圓小區保安毆打業主、高教小區物業供暖捆綁收費、很多小區綠(lǜ)地被占等等。雙方的關(guān)系陷入一(yī)個(gè)怪圈：業主對小區設施、管理(lǐ)不滿——問題得不到解決開始欠費——業主被起訴——法院強制執行後交錢(qián)——繼續欠費。據央視(shì)調查發現(xiàn)，74％的業主對物業管理(lǐ)不滿意，業主和物業公司的矛盾，已成為(wèi)影響社區和諧的最重要因素，究竟是什(shén)麽原因導緻矛盾的産生(shēng)呢(ne)？
　　物業矛盾，誰來(lái)埋單？
　　物業收費與提供的服務(wù)質量不相符是産生(shēng)物業矛盾的最根本因素。目前很多物業公司收取相應物業級别費用的同時(shí)卻無法提供該級别的物業服務(wù)，無法兌現(xiàn)服務(wù)承諾，治安混亂、物品丢失、保潔不及時(shí)、不到位和毆打業主成為(wèi)目前部分(fēn)物業公司的“真實寫照”。
　　公共設施、場(chǎng)地經營使用和收益不透明主要表現(xiàn)為(wèi)物業公司擅自更改綠(lǜ)地、會所等公共設施變成營業場(chǎng)所，收入被物業公司占有。

　　六、購(gòu)房(fáng)者需求特征：
　　1、購(gòu)房(fáng)，獲取自己的栖身(shēn)之地
　　首次置業，滿足基本的住房(fáng)需求仍然是購(gòu)房(fáng)者的最主要的目的。君友調查顯示，首次購(gòu)房(fáng)的被訪者比例達到63.3％，約占被訪者總體(tǐ)的2/3；二次購(gòu)房(fáng)的比例為(wèi)21％，僅有2.7％的被訪者表示購(gòu)房(fáng)是為(wèi)了(le)投資收益。
　　2、購(gòu)房(fáng)，房(fáng)價至上(shàng)
　　對于大多數購(gòu)房(fáng)者，房(fáng)價仍然是其心中的最主要的标竿；由于購(gòu)房(fáng)是大宗消費支出，購(gòu)房(fáng)者對價格最為(wèi)看重不足為(wèi)奇。随着城市(shì)框架的拉大，居民(mín)出行越來(lái)越成為(wèi)生(shēng)活的主要問題，考慮到工作(zuò)地點及生(shēng)活的便利，樓盤周邊的交通也(yě)是購(gòu)房(fáng)者考慮的主要因素。另外樓盤若有優越的地段位置，經典合理(lǐ)的戶型設計，也(yě)會更加重購(gòu)房(fáng)者青睐的砝碼。
　　房(fáng)價是牽動大多數購(gòu)房(fáng)者最為(wèi)敏感的神經，消費者捏緊的錢(qián)袋子(zǐ)究竟有多少為(wèi)住房(fáng)而留呢(ne)？君友調查顯示，購(gòu)房(fáng)者預期的房(fáng)屋總價集中在10-20萬元之間(jiān)，其中16-20萬的住房(fáng)最為(wèi)購(gòu)房(fáng)者所接受（38％），而這(zhè)正是當前鄭州樓市(shì)主流水平；10萬元以下(xià)的住房(fáng)鮮有問津（6.3％），也(yě)反映了(le)消費者逐漸成熟的購(gòu)房(fáng)心态。
　　3、金(jīn)水區和鄭東新(xīn)區，未來(lái)購(gòu)房(fáng)首選區域
　　在購(gòu)房(fáng)區域的選擇上(shàng)，購(gòu)房(fáng)者往往考慮樓盤周邊的交通及生(shēng)活的便利程度，城市(shì)未來(lái)的發展趨勢等。超過60％的被訪者表示将在金(jīn)水區購(gòu)房(fáng)體(tǐ)現(xiàn)了(le)金(jīn)水區在鄭州的黃(huáng)金(jīn)位置。作(zuò)為(wèi)鄭州的中心區域，擁有衆多的政府機構、寫字樓、商(shāng)業中心等，交通便利，基礎設施完善，同時(shí)鄭東新(xīn)區的崛起，使金(jīn)水區核心城區的地位更加明顯，在這(zhè)裏，購(gòu)房(fáng)者更容易找到最合适的生(shēng)活半徑，因此金(jīn)水區在購(gòu)房(fáng)者心中有無與倫比的區位優勢，雖然該區域房(fáng)屋均價居各區域之首，但(dàn)仍有大量的購(gòu)房(fáng)者趨之若骛；君友調查顯示，有9.7％的被訪者打算(suàn)在鄭東新(xīn)區置業，雖然比例不是很高，但(dàn)作(zuò)為(wèi)近兩年才進行開發，卻已有部分(fēn)購(gòu)房(fáng)者未雨綢缪，可見其未來(lái)的發展潛力不可限量。
　　4、三室兩廳，經典戶型
　　戶型越來(lái)越成為(wèi)購(gòu)房(fáng)者考慮的主要因素。君友調查顯示，三室兩廳正成為(wèi)鄭州樓市(shì)的經典戶型結構（32％），在居室選擇上(shàng)，兩室和三室的戶型備受推崇，四室以上(shàng)的住房(fáng)曲高和寡；同時(shí)在居室既定的情況下(xià)，購(gòu)房(fáng)者大多傾向于購(gòu)買兩廳住房(fáng)，體(tǐ)現(xiàn)了(le)當前消費者渴求起居與飲食功能(néng)分(fēn)區的心理(lǐ)趨勢。
　　5、口碑宣傳和傳統媒體(tǐ)風(fēng)光依舊
　　親朋(péng)好(hǎo)(hǎo)友的介紹是購(gòu)房(fáng)者獲取樓盤信息的主要途徑，購(gòu)房(fáng)者的信任度達到（84.68％）（見圖12），由于購(gòu)房(fáng)者的謹慎心态，他們往往更相信自己身(shēn)邊的人(rén)，尤其是親朋(péng)好(hǎo)(hǎo)友的介紹，這(zhè)也(yě)意味着開發商(shāng)需要重視(shì)樓盤售中及售後的服務(wù)工作(zuò)，使現(xiàn)有的業主更滿意，由此形成示範效應，購(gòu)房(fáng)者相信了(le)朋(péng)友，便會相信你，而為(wèi)了(le)賣樓而賣樓，把購(gòu)房(fáng)者售前當上(shàng)帝，售後任擺弄的開發商(shāng)，隻會與消費者越走越遠(yuǎn)。
　　傳統媒體(tǐ)仍然是購(gòu)房(fáng)者獲取樓盤信息的主要途徑，其中報(bào)紙廣告和電視(shì)廣告成為(wèi)樓盤宣傳的最有效的方式同時(shí)由于住房(fáng)支出的大宗性，有較多的購(gòu)房(fáng)者顯得較為(wèi)謹慎，他們更願意利用房(fáng)展會或親臨樓盤現(xiàn)場(chǎng)做實地考察，以降低(dī)風(fēng)險。

　　七、結論：
　　房(fáng)價調控，政府先行
　　一(yī)是合理(lǐ)調控市(shì)場(chǎng)需求，控制房(fáng)地産價格漲幅。要綜合運用信貸、稅收等經濟杠杆，遏制投機性炒房(fáng)，從嚴控制投資性購(gòu)房(fáng)，對普通商(shāng)品住宅和經濟适用房(fáng)繼續給予稅收優惠，對超越國情、超越經濟發展階段的住房(fáng)消費要合理(lǐ)引導和調控。
　　二是改善住房(fáng)供應結構，增加中低(dī)檔商(shāng)品房(fáng)和廉租房(fáng)供應。要認真執行城市(shì)規劃和土(tǔ)地規劃，着重增加中低(dī)價位、中小戶型普通商(shāng)品住房(fáng)建設的用地供給。規範經濟适用房(fáng)建設，嚴格調控價格上(shàng)漲幅度。多渠道籌措資金(jīn)，擴大廉租住房(fáng)制度覆蓋面，努力解決城鎮低(dī)收入家庭的基本住房(fáng)需求。
　　三是加強對企業的監管，維護房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)秩序。要采取有效措施，督促企業抓緊建設已經批準的普通商(shāng)品住房(fáng)項目，盡快(kuài)形成有效供給。加強房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)管理(lǐ)，完善監管制度。建立健全房(fáng)地産市(shì)場(chǎng)信息系統和預警預報(bào)體(tǐ)系，完善市(shì)場(chǎng)信息披露制度，增強政策透明度，促進市(shì)場(chǎng)理(lǐ)性發展。
　　解決物業矛盾，政府立法與物業自身(shēn)素質提高
　　要想解決日益激化(huà)的物業矛盾，首先政府要盡快(kuài)出台物業管理(lǐ)法規，從法律角度加大對物業公司的資格審核和管理(lǐ)，對于有問題的物業公司要堅決取締，同時(shí)各物業公司也(yě)要不斷完善自身(shēn)服務(wù)水平，争取做好(hǎo)(hǎo)業主的“物業管家”。
　　作(zuò)者介紹：河(hé)南(nán)君友商(shāng)務(wù)咨詢有限公司行業研究部經理(lǐ)